Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Czym jest i jakie niesie skutki dla mieszkańca gminy? Co w sytuacji, gdy konkretna nieruchomość nie została objęta planem?

Plan zagospodarowania przestrzennego jest podstawą planowania przestrzeni, terenu w gminie. Jest dokumentem, z którym w pierwszej kolejności powinni się zapoznać potencjalni nabywcy nieruchomości, czy inwestorzy. Dlaczego? Jest on bowiem dokumentem wiążącym dla mieszkańców gminy, na danym terenie. Ma zapewnić harmonijny rozwój zabudowy i na jego podstawie tworzony jest ład przestrzenny. Zawarte są w nim restrykcje i ograniczenia co do zabudowy terenu. To w nim określone jest przeznaczenie poszczególnych gruntów. Na podstawie planu wydawane są decyzje administracyjne, takie jak np. pozwolenie na budowę. Dokonuje się w nim również zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Plan ma również wpływ na sam wygląd planowanej inwestycji, gdyż określa np. maksymalną dopuszczalną wysokość budynku na danej działce, czy rodzaj dach, którym ten budynek może zostać zwieńczony. Dlatego też postrzegany jest jako ograniczenie właściciela nieruchomości w jej dysponowaniu.

Co do zasady nie ma obowiązku sporządzania planu. Nie może on wykraczać poza granice administracyjne danej gminy, ale może obejmować jedynie jej część. Nadto, na terenie gminy może obowiązywać więcej niż jeden plan, ale granice planów nie mogą się na siebie nakładać.

Plan jest dokumentem, do którego wgląd może mieć każda osoba, nie tylko inwestor. Najczęściej są one dostępne w formie elektronicznej na stronach internetowych jednostek samorządu terytorialnego. Nadto, każdy mieszkaniec gminy ma prawo uczestniczenia w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po akceptacji projektu planu przez burmistrza, jest on kierowany do dalszych uzgodnień i opiniowania. Plan jest opiniowany przez władze sąsiednich gmin, a uzgadniany z urzędem wojewódzkim, zarządcami dróg i innymi służbami. Następnie, projektu planu zostaje wyłożony do wglądu dla mieszkańców przez co najmniej 21 dni. W tym czasie mieszkańcy mogą składać uwagi do planu. Można również uczestniczyć w dyskusjach i posiedzeniach komisji planistycznych jeszcze na etapie projektowania planu, gdyż procedura ta jest jawna. Na żądanie wydawane są odpisy i wyrysy z planu

Co w przypadku, gdy dla danego ternu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego? Właściciel, planujący inwestycję lub każdy inny zainteresowany, może zwrócić się do organu gminy o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Organem wydającym tego rodzaju decyzję jest wójt gminy. Decyzja taka odnosi się wówczas do konkretnej nieruchomości. Nie rodzi ona żadnego prawa do nieruchomości, ani nie narusza prawa własności. W jej treści, analogicznie do postanowień planu, mogą zostać ustalone maksymalne wymiary budynku, rodzaj dachu, czy kolor elewacji. Ze względu na niewielki procent obszaru kraju objętego planami zagospodarowania przestrzennego, to decyzje o warunkach zabudowy są głównym instrumentem planowania ładu przestrzennego w naszym kraju. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć na urzędowym formularzu w urzędzie gminy lub miasta, lub za pośrednictwem Internetu. Należy w nim również (oprócz danych identyfikujących wnioskodawcę i nieruchomość) zawrzeć informacje o wyglądzie planowanej inwestycji, a organ w decyzji ustali, czy konkretny budynek może zostać wybudowany. Informacje te nie muszą mieć charakteru wyczerpującego i dokładnego, wystarczą wiadomości orientacyjne, przybliżone. Decyzja ma charakter czasowy i obowiązuje do momentu ustalenia na tym terenie miejscowego planu. Jest to decyzja uznaniowa, co oznacza, że organ może wydać, jak również odmówić jej wydania. Zarówno odmowa wydania, jak i decyzja niezgodna z oczekiwaniami wnioskodawcy, może być zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, o czym organ poucza w jej treści.

Jeśli zatem planujemy zakup nieruchomości, bądź planujemy inną inwestycję, to pamiętajmy aby uprzednio sprawdzić nie tylko stan prawny nieruchomości (w księgach wieczystych), ale również zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, aby nasze plany budowy wymarzonego domu, bądź innej inwestycji, nie zakończyły się na nierealizowanych marzeniach.