Na co dzień nierzadko mamy do czynienia z umowami najmu, w szczególności umową najmu lokalu. W poniższym artykule skoncentrujemy się na podstawowej regulacji tej materii zawartej w kodeksie cywilnym, która reguluje najem lokali niezależnie od ich charakteru.

Zacznijmy od wyjaśnienia istoty umowy najmu. W wyniku jej zawarcia wynajmujący oddaje najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Prawo nie wymaga dla jej zawarcia szczególnej formy. Wskazuje jedynie, iż umowa na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy, przyjmuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

W przypadku woli podpisania umowy najmu, warto zwrócić uwagę na: obowiązki, które będą na nas spoczywały, uprawnienia, które uzyskamy oraz czasu trwania umowy (w kontekście możliwości jej wypowiedzenia).

Obowiązki stron umowy najmu lokalu. Na wynajmującym (właściciel lokalu) spoczywają następujące obowiązki:

– wydanie rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku (np. lokal zaopatrzony w media);

– utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Wynajmujący nie musi jednak dokonywać drobnych nakładów połączonych ze zwykłą eksploatacją lokalu, bowiem ciążą one na najemcy;

– zapewnienie najemcy spokojnego używania lokalu (np. niezapowiedzianego nachodzenia najemcy), jak również zapewnienie najemcy ochrony przed zakłóceniami ze strony osób trzecich;

– odpowiedzialność za wady wynajmowanego lokalu, w przypadku gdy lokal nie nadaje się do umówionego użytku (np. nie działają w nim media).

Jeśli chodzi o obowiązki najemcy, to są one następujące:

– zapłata czynszu w terminie i w wysokości określonej w umowie. Gdy w umowie nie wskazano terminów zapłaty, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa;

– korzystanie z lokalu zgodnie z treścią umowy (np. pod prowadzenie działalności gospodarczej lub w celach mieszkaniowych). Jeśli w umowie strony tego nie określiły, to najemca zobowiązany jest korzystać z lokalu w sposób zgodny z jego właściwościami i przeznaczeniem;

– dokonywanie drobnych nakładów związanych z normalną eksploatacją lokalu (np. malowanie ścian, drobne naprawy instalacji). O konieczności dokonania innych napraw, najemca ma obowiązek zawiadomić wynajmującego;

– naprawienie szkód, które powstały z jego winy;

– stosowanie się do porządku domowego;

– uzyskanie zgody wynajmującego na dokonanie zmian lokalu, w tym jego przeznaczenia;

– uzyskanie zgody wynajmującego na oddanie lokalu do bezpłatnego używania innym osobom/podmiotom lub na podnajem lokalu. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (np. dzieci).

Zapłata czynszu przez najemcę jest jego podstawowym obowiązkiem. Jeżeli dopuszcza się on zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wówczas powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Kiedy umowę najmu można wypowiedzieć? To zależy od tego, czy została zawarta na określony czas, czy bez wskazania okresu jej obowiązywania.

W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, zarówno wynajmujący, jak i najemca, mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Trudniej rozwiązać umowę zawartą na czas oznaczony. Należy bowiem pamiętać, że można ją wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (pamiętajmy zatem by takie określić, aby dać sobie możliwość wcześniejszego zakończenia umowy).

Zakończenie umowy najmu rodzi obowiązki po obu stronach umowy. Wynajmujący ma obowiązek rozliczenia się z najemcą z wpłaconej kaucji i ewentualnych nadpłat za media. Jeśli jednak najemca zwróci lokal w stanie pogorszonym, ale nie wynikającym z normalnego zużycia, wówczas wynajmujący ma prawo do odszkodowania, które może potrącić z kaucji. Gdy wysokość szkody przewyższa wpłaconą kaucję, bądź kaucja w ogóle nie została w umowie zastrzeżona, wówczas pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Nadto, rozliczeniu podlegają ewentualne nakłady na lokal dokonane przez najemcę. Jeśli najemca dokonał ulepszeń lokalu, a strony w umowie nie postanowiły inaczej, wówczas wynajmujący – według własnego wyboru, może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu, albo żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego. Z kolei obowiązkami najemcy jest przede wszystkim zwrócenie lokalu wynajmującemu. Jeśli tego nie uczyni w terminie, wynajmującemu należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Nadto, należy pamiętać o przewidzianych w ustawie uprawnieniach do wypowiedzenia umowy najmu przysługujących najemcy (w sytuacji wad lokalu – w zakresie uprawnień z rękojmi) oraz wynajmującemu (w sytuacji: zwłoki w zapłacie czynszu; niewłaściwego używania lokalu przez najemcę; niewłaściwego zachowania najemcy).

Wiele z przepisów dotyczących najmu lokali – zgodnie z zasadą swobody umów, można regulować odmiennie niż w ustawie (np. w zakresie rozliczenia nakładów na lokal). Warto zatem każdorazowo dokładnie poznać swoje prawa i obowiązkami, jak również drugiej strony umowy, aby nadać jej taki kształt, który odpowiednio zabezpieczy nasze interesy i wyłączy ewentualne spory na przyszłość.