Najem mieszkania – granice swobody przy kształtowaniu umowy

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa”) przewiduje pewne szczególne regulacje w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Ma to na celu przede wszystkim ochronę praw najemców – lokatorów.

Lokal mieszkalny jest to lokal przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, z wyjątkiem pomieszczeń służących do krótkotrwałego pobytu osób, np. w hotelach czy pensjonatach.

Ustawa nie wymaga dla zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego szczególnej formy (wyjątek stanowią umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego). Zaleca się jednak sporządzenie umowy w formie pisemnej, aby wykluczyć spory co do jej treści.

Wynajmujący, zwany przez ustawę właścicielem, może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona służyć zaspokojeniu ewentualnych należności przysługujących wynajmującemu po zakończeniu umowy (np.  pokryć koszty zniszczeń). Jednakże wysokość kaucji nie może być wyższa niż dwunastokrotność czynszu. Po wygaśnięciu umowy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu i to w kwocie zwaloryzowanej.

Prawo przewiduje pewien standardowy rozkład praw i obowiązków stron. Ogółem, na wynajmującym ciąży obowiązek napraw całości budynku, zapewnienie sprawnego działania instalacji wodnej, elektrycznej czy cieplnej, a w pewnym zakresie także napraw samego lokalu i urządzeń w nim się znajdujących – np. centralnego ogrzewania, grzejników, a także wymiana okien, drzwi, czy podłóg. Natomiast najemca odpowiada za naprawę i konserwację okien, drzwi, podłóg, wanien, umywalek oraz malowanie czy tapetowanie oraz naprawę uszkodzonych tynków ścian lub sufitów. Wprowadzanie przez najemcę innego typu ulepszeń, wymaga zawarcia z wynajmującym odrębnej umowy. Ponadto, po zakończeniu najmu, najemca ma obowiązek odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.

Co istotne przedstawiony wyżej rozkład praw i obowiązków znajduje zastosowanie obowiązkowo jedynie w przypadku lokali stanowiących publiczny zasób mieszkaniowy (np. stanowiących własność gminy). W pozostałych przypadkach (np. prywatne mieszkanie), strony mogą w umowie uregulować wskazane powyżej kwestie całkowicie odmiennie.

W kwestii podnajęcia lokalu mieszkalnego znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, obowiązuje zatem wymóg uzyskania zgody wynajmującego.

Również w zakresie zapłaty czynszu znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, pozwalając stronom modyfikować np. termin płatności czynszu.

Omawiana ustawa odmiennie reguluje natomiast kwestię podwyżek czynszu. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, lecz strony w umowie mogą ustalić termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Nadto, właściciel może podnieść czynsz nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Ustawa szczegółowo reguluje maksymalną wysokość podwyżki, wyraźnie ograniczając swobodę właściciela w tym zakresie.

Jeżeli lokator nie zgadza się z wysokością podwyżki, ma dwie możliwości: odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem umowy najmu w przeciągu trzech miesięcy albo też wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna. Jednakże, w obydwu przypadkach lokator jest obowiązany w dalszym ciągu płacić czynsz w wysokości sprzed podwyżki (do czasu rozwiązania umowy albo uprawomocnienia się wyroku sądu).

Również wypowiedzenie umowy jest szczegółowo uregulowane w ustawie. Możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest znacznie ograniczona, bowiem może on ją wypowiedzieć tylko w przypadkach wymienionych w ustawie. Nie ma w tym zakresie żadnej swobody, bowiem są to przepisy bezwzględnie obowiązujące. Z kolei najemca jest uprawniony wypowiedzieć umowę na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym.

Decydując się na najem lokalu mieszkalnego, z uwagi na doniosłość skutków podpisania takiej umowy, warto dokładnie poddać analizie umowę, aby jej treść zapewniała nam należytą ochronę.